Чехия
Чехия оказалась чуть популярнее у русскоговорящих пользователей «Яндекса», чем Франция: с середины 2016 до первой трети 2018 года поисковик обработал 253 тыс. поисковых запросов, касающихся жилой недвижимости в этой стране. Интерес к Чехии стабильно растёт: за последние два года количество запросов увеличилось в 2,5 раза.
Как рассказывает менеджер Tranio по продаже недвижимости в Чехии Инна Опалюк, чешская недвижимость стоит дорого из-за дешёвой ипотеки и недостатка предложений на рынке. «Недвижимость в Праге на протяжении трёх последних лет растёт в цене на 5-7 % в год, так как застройщикам очень сложно получить разрешение на строительство, это занимает несколько лет», — объясняет она. Поэтому, по её словам, многие россияне предпочитают покупать недвижимость на стадии строительства: такие квартиры стоят примерно на 20 % дешевле. Большинство русских, которые покупают недвижимость в Чехии, либо отправляют на учёбу в чешские университеты детей, либо планирует переехать туда сами. Самые популярные у русскоязычных покупателей города — Прага, Карловы Вары и Марианске-Лазне.
Элитное жилье сокращается
Отличающаяся от общей ситуация наблюдается на рынке элитной недвижимости, где объем предложения сокращается. «Если на протяжении 2016–2017 годов в бизнес-классе мы наблюдали ежеквартальный рост объема первичного предложения, то начиная со второго квартала 2018 года сформировалась прямо противоположная тенденция – снижение объема первичного предложения. Это связано с ростом количества сделок в совокупности со снижением нового объема предложения», – отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.
По информации компании, за последний квартал объем предложения недвижимости бизнес-класса сократился на 11% и составил 15 тыс. лотов общей площадью 1,15 млн кв. м, что оценивается почти в 310 млрд руб. При этом средняя стоимость «квадрата» элитной недвижимости подорожала за квартал на 2%, что также наводит на мысли о необходимости ускориться с выходом на сделку тем, кто к этому уже готов морально и материально.
Германия
Германия чуть опережает Италию по количеству запросов за два года: с середины 2016 по I квартал 2018 россияне искали информацию о жилой недвижимости в Германии 530 тыс. раз. Интерес к ней продолжает расти, несмотря на высокие цены и конкуренцию за интересные предложения на рынке. Также Германия обходит Италию по объёму переводов физических лиц: с 2015 по 2017 годы из России в ФРГ было переведено 1,2 млрд долл.
Один из основных стимулов роста немецкого рынка недвижимости — дешёвая ипотека по ставке 1,5–2 %. Дешёвые кредиты подстёгивают спрос на недвижимость, а следом и стоимость квадратного метра. По данным Deutsche Bank, с 2009 по 2017 годы цены на недвижимость в крупных городах Германии выросли на 80 %, в небольших — на 60 %. В связи с этим София Буланова, консультант Tranio по инвестициям, считает растущие средние и крупные города Восточной Германии более перспективными для тех, кто планирует сдавать купленную недвижимость в аренду или хочет перепродать её в долгосрочной перспективе. «Относительно низкие цены на местную недвижимость обеспечат более высокую доходность от аренды, а продолжающийся рост экономики позволит перепродать объект с прибылью через 7–8 лет», — объясняет София Буланова.
Предложение растет
Рост ввода жилья объяснялся несколькими факторами. Прежде всего, девелоперы около года назад начали увеличивать объемы строительства, предположив, что кризис в стране завершен, а ставки по ипотеке будут и дальше снижаться. Доступность ипотеки – один из главных факторов успешности продаж жилья, поскольку кредиты под залог недвижимости сейчас берет примерно половина покупателей.
К тому же смягчение денежно-кредитной политики ЦБ привело не только к понижению ипотечных ставок, но и к удешевлению кредитов застройщикам. Это позволило как нарастить объемы нового строительства, так и завершить «долгострои» – объекты, которые ранее финансировались по остаточному принципу из-за нехватки финансовых ресурсов у девелоперов и низкого спроса на недвижимость.
С 1 июля 2018 года были серьезно ужесточены требования к застройщикам, в том числе в части финансирования строительства объектов и заключения договоров с дольщиками. В преддверии этого законодательного изменения девелоперы увеличивали число начатых проектов, чтобы еще на какое-то время сохранить возможность работать по старым правилам, и сейчас часть таких новостроек вышла в продажу.
Естественно, что столь мощный выход на рынок нового жилья при не изменившемся спросе не мог не сказаться на ценах. По данным irn.ru, выпущенные на рынок в третьем квартале новостройки продавались более чем на 20% дешевле «старых» новостроек. В том числе бизнес-класс подешевел наиболее сильно – снижение цен по «сверхновым» объектам здесь составило 27,5%. При этом в целом цены на новое жилье показывали умеренный рост.
Эти цифры еще раз свидетельствуют о том, что девелоперский бизнес, вопреки заявлениям некоторых его представителей, по-прежнему остается вполне рентабельным. Ведь если застройщики могут себе позволить снижать цены на четверть, то это явно говорит об их уверенности в устойчивости бизнеса. Но ситуация может резко измениться уже в ближайшие месяцы, поскольку эксперты рынка не отмечают роста спроса из-за плохой экономической ситуации в стране. При этом у большинства застройщиков очень высокая долговая нагрузка и спад продаж может привести к тому, что ряд компаний просто не справится с обслуживанием долгов.
Финский эксклюзив
Среди самых популярных направлений у петербуржцев — Испания, Болгария, Германия, Италия, Греция, Турция, Чехия и Черногория. Отличий от общероссийского спроса практически нет. Единственная страна, недвижимость в которой особенно нравится жителям Северной столицы в силу географических причин, — соседняя Финляндия. В 2018 году она вошла в топ-10 самых популярных локаций в целом по России, в то время как среди петербуржцев поднялась на второе-третье места.
Средний чек реальных сделок в последние 2-3 года практически не изменился. Разброс цен зависит от страны. Например, в Болгарии он равен 30-40 тыс. евро, в Испании — 130 тыс., а в Италии превышает 250 тыс. евро.
“Цены в большинстве стран, где покупают недвижимость россияне, выросли за год в пределах 5-7% — в национальных валютах, разумеется. Конечно, есть исключения. Например, недвижимость в Чехии (I квартал 2018-го относительно I квартала 2017-го) подорожала на 7,5%, но в Праге, где проходит до 90% сделок с участием иностранцев, новостройки за 2017 год подорожали почти на 20%. В Латвии средние цены выросли на 13,7%, в Португалии — на 12,2%. Недвижимость, которая привлекает иностранцев (не только россиян), обычно дорожает быстрее рынка, поскольку спрос на нее выше”, — добавил Березин.
По данным Tranio, средний чек при покупке недвижимости составляет порядка 300 тыс. евро. Сумма инвестиций в более дорогом сегменте начинается от 1 млн евро, и связано это в первую очередь с приобретением паспорта, подсчитали в Knight Frank.
Цены ползут вниз
В условиях максимального предложения и минимального спроса цены на жилье, естественно, постепенно сползают вниз. В 2015 г. московские квартиры подешевели примерно на 10-15% в рублях с учетом скидок и торга. Рассчитываемый www.irn.ru индекс стоимости жилья, который последние два года находился в диапазоне 180 000 – 200 000 руб. за кв. м, четко ушел в диапазон 170 000 – 180 000 руб.
В 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10-15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса, нет и не предвидится. Наоборот, власти допускают снижение цен на нефть до $30 за баррель и готовятся к сокращению бюджетных расходов, что вряд ли увеличит покупательскую способность российских граждан…
Кроме того, нельзя исключать пополнения предложения на вторичном рынке за счет инвестиционных квартир. С введением рыночного налога на недвижимость содержание «лишнего» жилья становится накладным даже для небедных граждан, особенно учитывая возросшие коммунальные платежи.
Тотальная распродажа вряд ли возможна – инвесторы в недвижимость обычно предпочитают надеяться на лучшее, то есть на рост стоимости метра, но возвращение в оборот даже 10% инвестиционного жилья будет давить на цены.
«Дружественная» ценовая политика застройщиков, готовность предоставлять длительные рассрочки и выгодные условия ипотечного кредитования продолжат оттягивать спрос со вторичного рынка, где значительная часть продавцов до сих пор не готовы к скидкам и торгу. Дополнительным ударом для «вторички», особенно морально и физически устаревшей, может стать рост предложения квартир в готовых новостройках, которые часто предлагаются даже с отделкой. Из-за падения спроса застройщики не успевают распродать все лоты на стадии строительства, поэтому у покупателей появляется все больше возможностей купить квартиру в новом доме и сразу в нее въехать. В результате снижается привлекательность «вторички», которую многие выбирают только потому, что опасаются недостроя и/или не могут долго ждать сдачи дома в эксплуатацию.
На рынке новостроек средние цены также продолжат медленно сползать вниз за счет появления новых проектов по ценам ощутимо ниже среднерыночных и медленного повышения стоимости метра по мере повышения стадии готовности. Наибольшим спросом будут пользоваться объекты внутри МКАД, с хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией и, конечно, по адекватной цене.
На загородном рынке лучше всего будут себя чувствовать объекты, которые могут стать альтернативой московским квартирам – в этом сегменте динамика цен будет примерно такой же, как и на рынке городского жилья. Объекты из разряда «второй дом» – дачи, коттеджи и таунхаусы вдали от цивилизации, участки без подряда, – скорее всего, просядут в цене значительно больше. А главной «жертвой» кризиса, по-видимому, станет офисная недвижимость, где кризис перепроизводства наложился на общеэкономический.
Гражданство бонусом
По оценке представителей рынка, за последнее время значительно вырос интерес к иммиграции: как главную цель покупки ее в начале года заявляли около 45% потенциальных покупателей. Для сравнения: в 2014 году этот показатель находился на уровне около 15%. Особый интерес вызывают страны, имеющие привлекательные программы получения вида на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости, — Греция, Испания, Португалия.
“Дом или квартиру как место для собственного отдыха выбирают 25-30% покупателей. 15-20% как главную цель называют инвестиции. Но — важный момент — за последние 3-4 года люди стараются подобрать объект, способный решить сразу несколько задач: например, покупают виллу в Греции, получают ВНЖ и рассчитывают на рост цен. Поэтому возможность получить доход или по крайней мере не прогадать в той или иной степени волнует всех”, — рассуждает Филипп Березин.
В Knight Frank также подтверждают тренд на высокий спрос недвижимости, которая дает россиянам право получить иностранное гражданство. К примеру, за 8 месяцев 2018 года количество заявок россиян на покупку жилой и коммерческой недвижимости на Мальте и Кипре увеличилось на 40%.
“Паспортная программа Мальты, запущенная с 2014 года и изначально рассчитанная на 10 лет, является очень популярной не только среди россиян, но и среди граждан других стран. По неофициальным данным, на данный момент уже подано более 1,6 тыс. заявлений из 1,8 тыс. возможных. На Кипре за 7 месяцев 2018 года было продано 5,4 тыс. объектов недвижимости, рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 25,5%”, — сообщили в компании.
По условиям мальтийской программы кандидат на получение гражданства должен внести вклад в национальный фонд страны в размере 650 тыс. евро, а также инвестировать 150 тыс. евро в утвержденные финансовые инструменты, которыми чаще всего бывают государственные облигации. Кроме того, заявитель обязуется приобрести жилую недвижимость на Мальте минимальной стоимостью 350 тыс. евро или арендовать ее на фиксированную сумму. В обоих случаях срок владения должен составлять не менее 5 лет.
Стоимость кипрского паспорта составляет 2 млн евро, при условии что инвестор приобретет недвижимость на сумму не менее 0,5 млн евро. По словам директора департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марины Шалаевой, если в прошлом году с целью участия в паспортной программе Кипра покупали преимущественно жилую недвижимость (около 70% всех сделок), то в 2018 году уже наблюдается растущее количество сделок с коммерческой недвижимостью, в особенности с отелями и апарт-отелями, так как качественной инфраструктуры на Кипре не хватает.
“Особенно интересными для инвестора являются участие в девелоперских проектах совместно с местными застройщиками, а также покупка объектов под реконструкцию. Такие проекты не только подходят под программу, но и являются интересными с точки зрения потенциальной доходности — от 20%”, — подчеркнула Шалаева.
Ипотека подорожает
По информации ЦИАН, в октябре число сделок с новостройками в Московском регионе выросло на 23,8% по сравнению с сентябрем, а в денежном выражении этот показатель увеличился на 26%. Всего было заключено 13,9 тыс. договоров. В том числе в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 5,7 тыс. сделок, что на 25,6% больше, чем месяцем ранее.
«В Новой Москве в октябре зафиксировано рекордное количество зарегистрированных ДДУ с момента присоединения новых территорий – 2,7 тыс. сделок. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж вырос на 50,6% и на 15,5% по сравнению с сентябрем 2018 года», – отмечают эксперты ЦИАН.
Такой серьезный рост был вызван несколькими факторами. Прежде всего, в августе – сентябре прошла очередная волна девальвации рубля. И хотя российская валюта немного отошла от локальных максимумов в районе 70 руб. за доллар, но надежды на укрепление национальной валюты окончательно рассыпались.
Традиционно девальвация рубля приводит к увеличению дорогостоящих покупок населением, пока цены на квартиры и машины не успели «догнать» рубль.
Падение его курса вызвало отток средств из рублевых активов, прежде всего с рынка ОФЗ, что вызвало рост стоимости денег на межбанковском рынке и стало одной из причин того, что Банк России впервые с декабря 2014 года в сентябре повысил ключевую ставку на 0,25 п. п. – до 7,50%. И неудивительно, что вслед за регулятором ставки по ипотеке подняли и банки.
При этом многие кредитные организации увеличили стоимость обеспеченного квартирой кредита на 0,5–1 п. п., то есть заметнее прироста ключевой ставки. Это связано с тем, что ранее они чересчур оптимистично смотрели на перспективы снижения ставок в частности и экономики России в целом. Еще в начале года ряд аналитиков ожидал, что к декабрю регулятор доведет ключевую ставку до 5,5–6%, и, исходя из этих прогнозов, банки снижали проценты по кредитам опережающими темпами. Банкиров можно было понять еще и потому, что ставки по межбанковским кредитам, то есть стоимость денег на рынке, также падали и часто были ниже ставки Банка России.
Сейчас лидер ипотечного рынка – Сбербанк – предлагает минимальную ставку в размере 7,5% годовых на покупку квартиры в новостройке при условии наличия у заемщика зарплатной карты банка и при страховании жизни. Данный тариф действует только при покупке жилья у ограниченного круга застройщиков, которые, вероятно, дотируют дешевую ипотеку. Ставка же по кредитам на покупку готового жилья начинается от уровня 9,2% годовых. Как показывает практика, получить кредит по минимальным объявленным банком ставкам обычно очень не просто, а для большинства заемщиков реальная ставка на 1–3 п. п. выше.
Председатель Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме 8 ноября, заявила о возможности «некоторого повышения ключевой ставки». Это значит, что стоимость ипотеки возрастет еще. Последнее в этом году заседание совета директоров Центробанка пройдет 14 декабря, и некоторые финансовые аналитики предполагают, что именно тогда и будет принято очередное решение о повышении ключевой ставки ЦБ.
Так что рост затрат на обслуживание кредитов вполне может стать неприятным новогодним «подарком». А обозначенная президентом Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию цель по ипотеке в 7% годовых вновь начинает выглядеть чем-то очень далеким и почти несбыточным.
И это не говоря о том, что с нового года возрастет ставка НДС, что также прибавит к стоимости квартиры пару процентов. И неудивительно, что в ожидании ухудшения условий те, кто ранее присматривался к новой квартире, ускорили принятие решения о покупке. В результате в октябре в Московском регионе было заключено рекордное в 2018 году количество ипотечных сделок с новостройками – 8,1 тыс. (+28% по сравнению с сентябрем). При этом с начала года в среднем в месяц заключалось около 6 тыс. ипотечных сделок.
Оживление рынка
В отчете Prian за 2017 год указано, что практически во всех странах, которые вызывают интерес у русскоязычных покупателей, кризис на рынке недвижимости закончился. Более того, наблюдается резкий рост внутреннего спроса на объекты, которые раньше покупали в основном иностранцы. Кроме того, впервые с 2014 года аналитики зарегистрировали рост числа потенциальных покупателей — на 13,1% за год. В 2016 году интерес снижался на 5,9%, в 2015-м — на 3,05%. Все эти выводы говорят о том, что рынок инвестиций в жилье за рубежом восстанавливается.
“Портрет собственника” практически не изменился: по-прежнему заграничными квадратными метрами интересуются люди от 25 лет, проживающие в крупных городах и занимающиеся бизнесом. Самые частые причины инвестирования — экономическая и политическая стабильность в стране приобретения недвижимости, выяснили в Tranio. Средний срок инвестирования — 7 лет, ожидаемая доходность — 7%. Снижается доля запросов на самую дешевую недвижимость за рубежом. В 2017 году 42% потенциальных покупателей искали объекты стоимостью до 100 тыс. евро, в то время как в 2016 году таких заявок было 65%.
Впервые за пятилетний период Центральный банк РФ фиксировал снижение объема операций по покупке зарубежной недвижимости по итогам II квартала 2014 года. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года инвестиции сократились с $526 млн до $473 млн. В 2016 году спрос на зарубежные апартаменты снизился еще на 4,8%. При этом пятерка самых популярных среди покупателей и арендаторов стран долгое время оставалась неизменной, внутри нее лишь происходило перераспределение мест. В топ-5 всегда входили Испания, Болгария, Италия, Германия и Греция.
В декабре 2017 года сервис по аренде и продаже жилья ЦИАН сообщал, что поток денежных переводов из России за рубеж с целью оплаты недвижимости вырос на 25% и составил $775 млн. В прошлом году этот показатель достигал $621 млн. Такие денные подтверждались статистикой Центробанка.
Старший консультант по инвестициям Tranio Анна Боярчукова отметила, что в I квартале 2018 года объем трансграничных переводов физических лиц на операции с зарубежной недвижимостью составил $241 млн — на 28% больше, чем за тот же период в 2017-м. С января по август 2018-го Tranio получил столько же заявок на покупку недвижимости за рубежом, сколько за весь 2017 год.
С каждым годом процедура проверки легальности средств на покупку зарубежной недвижимости становится жестче. По словам юриста Екатерины Шабалиной, это связано с необходимостью соблюдать расширяющиеся требования общеевропейских и национальных директив по AML/CFT (противодействие отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма). Например, уже при открытии клиенту счета банки запрашивают документы, подтверждающие доходы. Это могут быть налоговые декларации, документы, подтверждающие продажу имущества, получение наследства, дивидендов и т. д. Если клиент в последующем переводит сумму существенно большую, чем видно из представленных документов, у банка могут возникнуть вопросы и потребуется дать дополнительные объяснения. Иначе банк отклонит операцию.
Однако, согласно последнему исследованию Tranio, в целом это не самая распространенная проблема, с которой сталкиваются россияне при покупке недвижимости за рубежом: только четверть иностранных риелторов отметили ее как причину, из-за которой срываются сделки. Но она более распространена в Латвии, Австрии и США, Испании, Чехии. “В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств, — комментирует Георгий Качмазов. — В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании “русских денег”. В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки”.
Рынок покупателей
Нет сомнений, что до конца года спрос на жилье будет оставаться повышенным – на сделки будут в ускоренном порядке выходить те, кто уже определился с покупкой квартиры. Однако продать все построенные квадратные метры не удастся, и значительная их часть перейдет на следующий год. Судя по тому, что объем ввода в эксплуатацию новых квартир существенно превышает объем их покупки, застройщикам придется завлекать клиентов скидками. Такими образом, можно ожидать начала «демпинговой войны» девелоперов, многие из которых являются «перезакредитованными» и будут вынуждены идти на максимальные скидки ради получения средств, необходимых для оплаты своих обязательств.
«Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с резким удешевлением ипотеки, а не свидетельство разворота рынка. В обозримом будущем цены на жилье в московском регионе вновь начнут снижаться на фоне увеличения разрыва между уровнем спроса и объемом предложения», – отмечают эксперты irn.ru.
Отсюда напрашивается очевидный вывод: рынок недвижимости переходит во власть покупателей. Это значит, что торг с девелопером будет вполне уместен. Причем можно пытаться как непосредственно снизить цену на покупаемую квартиру, так и договориться о рассрочке или «помощи» застройщика в получении ипотеки по более выгодным условиям.
Возможно, тем, у кого есть большая часть средств на покупку, стоит приступить к конкретным переговорам по покупке квартиры в первом квартале следующего года. Обычно в январе – марте наблюдается серьезный спад покупательской активности, и продавцы становятся более сговорчивыми.
Осень надежд не оправдала
Осень развеяла надежды участников рынка недвижимости на быстрое восстановление покупательской активности по сценарию кризиса 2008-2009 гг. – тогда признаки оживления спроса появились к концу лета 2009 г., а в 2010 г. ужасы глобального финансового катаклизма уже начали забываться. Однако в этот раз строить радужные планы на следующий год явно преждевременно: за январь-ноябрь 2015 г. число зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья в Москве сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. Причем с наступлением нового делового сезона отставание вместо того, чтобы сокращаться, начало увеличиваться: в сентябре-ноябре 2015 г. было оформлено на 38% меньше ДДУ, чем годом ранее. Такую динамику можно было бы списать на завышенную базу 2014 г. – девальвация рубля в прошлом году обеспечила застройщикам ажиотажные продажи, если бы не тот факт, что результаты нынешней осени оказались на 22% хуже сентября-ноября спокойного 2013 г. И это несмотря на то, что на валютном рынке последние несколько месяцев вновь царят разброд и шатания. (См. «Кризис распространяется на новостройки».)
На вторичном рынке в октябре-ноябре 2015 г. наметился небольшой рост спроса относительно предыдущих провальных месяцев, однако ситуацию в целом это не спасает: количество переходов прав на недвижимость по-прежнему на треть меньше в годовом выражении. По сравнению с сентябрем-ноябрем 2013 г. показатель снизился на 34%. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%».)
Ничего удивительного в такой динамике нет: сбережения, на которые потенциальные покупатели могли приобрести жилье в этом году, были в основном потрачены во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 г. А новым взяться неоткуда – доходы населения падают. По словам министра труда Максима Топилина, в 2015 г. реальная заработная плата снизится на 8-9%. Это одно из ключевых отличий нынешнего кризиса от предыдущего – в 2008-2009 гг. доходы населения находились на достаточно стабильном уровне: в 2008 г. реальная зарплата выросла на 11,5% в годовом исчислении, а в 2009-м сократилась, но лишь на 3,5%.
Кроме того, доходы людей съедает инфляция, которая по итогам 2015 г. составит 12,4–12,7%, сообщил глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев. В таких условиях у россиян остаётся все меньше денег на покупку жилья, оплату ипотеки или аренды. На рынке новостроек спрос до недавнего времени поддерживала государственная программа льготной ипотеки, однако, похоже, все, кто мог и хотел взять кредит под 12% годовых, уже это сделали.
Объемы предложения растут
Несмотря на снижение продаж, девелоперы продолжают наращивать объемы строительства. По данным «ИРН-Консалтинг», с октября 2014-го по октябрь 2015-го объем предложения новостроек в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД увеличился в полтора раза. Девелопмент – инертный бизнес, те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель. А безболезненно «заморозить» бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе. Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды.
Однако это не значит, что девелоперы не корректируют планы в соответствии с текущим положением дел на рынке. «С начала 2014 г. застройщики начали оперативно пересматривать квартирографию в своих проектах, с тем чтобы за счет уменьшения площади квартир сделать их более доступными для потенциальных покупателей в условиях значительного сокращения платежеспособного спроса. В результате многие новостройки, позиционирующиеся сегодня как бизнес-класс, по сути являются комфортклассом, так как ориентированы на граждан со средним достатком», – говорит руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова (см. «Предложение недорогих новостроек в «старой» Москве за год выросло почти в два раза»).
В итоге за год предложение новостроек экономкласса выросло на 70%, а комфорткласса – почти в пять раз. Причем столичный рынок демократизировался резко, одним скачком: в период с III квартала 2014 г. по I квартал 2015 г. объем жилья комфорткласса в продаже увеличился сразу с 86 800 до 205 400 кв. м.
Растет объем предложения и на вторичном рынке жилья, так как из-за дефицита покупателей квартиры на многие месяцы зависают в базах. Фактически, продается лишь примерно пятая часть представленных на рынке квартир – только те, чьи владельцы согласны на адекватную новым экономическим реалиям цену. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%».)
Опубликовано 04.06.2020 Обновлено 13.06.2020 Пользователем admin
