С чем мы столкнулись
И вот — поиск начался. И знаете — когда ты не погружен в это, кажется, что вариантов просто тьма, бери да покупай. Но когда начинаешь смотришь предметно, возникает масса нюансов
И если при покупке квартиры ты более-менее знаешь, на что обращать внимание, то при покупке дачи (учитывая, что ее у тебя никогда не было) — словно заходишь в темный-темный лес
Материалы по теме
«От 7 тысяч за баньку и фруктовый сад»: сколько сейчас стоит аренда дачи под Красноярском
Как провести это лето вдали от цивилизации
Вот несколько непреодолимых в нашем случае помех в приобретении дома:
— удручающее состояние дачи. Серьезно — все очень плохо. То есть ты смотришь дачу за 400 тысяч, а там будто бомжи музыкальные фестивали устраивали — все очень грязное, захламленное и неподдающееся уборке. Почему-то дачники уверены, что их дома, которым уже по 50-60 лет, стоят от 700 тысяч и выше, так как они строили их всю жизнь из того, что собиралось и копилось. Но серьезно, если бы у нас было 700-800 тысяч, мы бы построили дом сами на пустом ровном участке: времена изменились, сейчас все доступнее и гораздо дешевле.
— расположение. Здесь сразу несколько пунктов. Во-первых, дача может быть расположена очень далеко от станции и от остановки — от 2 км, этот вариант сразу отметался. Во-вторых, рядом может быть что-то совсем грустное типа гигантской гудящей ЛЭП (и такое нам попадалось). В-третьих, косой кривой участок, с ручьем посредине (да-да, ручей — это не всегда круто!). Серьезно — сломать ноги по дороге в туалет как-то не хочется.
— коммуникации. Дача без питьевой воды (а только с технической) — еще нормально: можно привозить с собой, ходить на колонку, покупать в местном магазине, в конце концов. Но дача без электричества — это просто невыносимо. Владельцы убеждают: «Да вот тут столб, провода перекиньте — и готово» (такое сразу нет), «Поставьте генератор — делов-то» (опять нет), «Купите фонарики на батарейках» (да вы издеваетесь,что ли?).
— документы. Владельцы (или их родственники) частенько сами понятия не имеют, какие документы у них есть. Недвижимость пытаются вам продать по садовой книжке (не ведитесь), с отсутствием даже кадастрового номера. Еще один момент — это покупка у пожилых: если продавец старше 60-65 лет, нужно проверять его на вменяемость, иначе всегда есть шанс, что через какое-то время придут его внуки и начнут оспаривать вашу сделку, потому что пожилой человек «был не в себе», а вы — мошенники и его обманули. Рискуете лишиться и дачи, и денег.
Чтобы не быть голословной, приложу несколько фотографий из объявлений:
Программа Trade-in
Мы анализировали рынок, и у большинства компаний схема выстроена так, что клиент все равно несет определенные затраты — оплачивает услуги стороннего агентства, которое занимается продажей «вторички». Плюс для него только в том, что в рамках программы он может забронировать квартиру в новостройке еще до реализации старой.
У нас для клиента взаимодействия с различными менеджерами сведены к минимуму — это снижение стресса. Мы ищем максимально удобные для покупателей варианты, даже разработали специальную программу «Живи в старой квартире до новоселья». Она позволяет клиенту арендовать уже проданную квартиру у нового владельца до того момента, как его новый дом не будет построен.
Мы заинтересованы в развитии агентства как полноценной единицы, не только для стимулирования продаж на первичном рынке. Напротив, если клиент не находит желаемого варианта на «первичке», мы можем предложить «вторичку». Также помогаем с реализацией квартир и без последующей покупки новостройки.
Чем все закончилось
С горем пополам мы выбрали несколько более-менее подходящих вариантов, даже съездили их посмотреть, но ни один нам так и не подошел. То зэки в калитку стучатся в поиске работы, то дом на ладан дышит и может в любой момент обрушиться на голову, то юридически невозможно нормально оформить продажу.
Материалы по теме
«Белё за 2 тысячи, Ергаки за 3, Алтай под запретом»: цены на летний отдых для красноярцев
За границу не пускают, можно ли отдохнуть в крае?
Бывает и такое, что дачу продают сейчас, но пользоваться дадут только в сентябре, когда урожай соберут (зачем мне дача в сентябре?), а сейчас — нет уж, «рассада готова».
В итоге мы уже отчаялись и забили на загородную жизнь, как вдруг подвернулся неплохой дом с участком всего за 150 тысяч, продавал знакомый, дача принадлежала его тете. При осмотре нас все устроило — на участке деревья, домик крепкий, хоть и небольшой. Мы уже приготовили задаток… но у хозяйки возникли проблемы со здоровьем. Не до продажи, в общем. Что ж, значит, не судьба…
Пока же мы находимся в вялотекущем поиске и готовы рассмотреть вменяемые предложения. Есть на примете дачи? Пишите в комментариях, вдруг дача мечты нас уже заждалась…
Что мы искали?
Сразу скажу, мы не искали чего-то изысканного, а были согласны на простецкий вариант: стандартный участок в 6 соток, на котором стоит более-менее пригодный домик с электричеством (возможно — с летним водопроводом). Никаких пунктиков типа обязательной бани или стеклянных теплиц мы не требовали. Насаждения, которыми так любят заманивать в объявлениях, тоже не были главным приоритетом.
Конечно, смотрели не сильно далеко от Красноярска, но даже час на электричке нас бы устроил. Сложность заключается в том, что у нас нет машины, так как в городе она нам просто не нужна (муж фрилансер, а моя работа находится в двух кварталах от дома).
Продают ли банки квартиры?
Кредитные организации продают квартиры, но только если они относятся к залоговому имуществу. Чаще всего это происходит, если должник не справляется с выплатой ипотечного кредита. Но иногда успешный плательщик решает поменять квартиру на более просторную. В таком случае по согласованию с банком недвижимость продаётся, а затем ипотека оформляется на другую.
Продажа квартиры банком происходит одним из следующих способов:
- Так же, как и при других сделках. Инициатором может быть организация или собственник, но требуется согласование со второй стороной.
- Банк выкупает квартиру, а затем организует её продажу.
- Реализация происходит через аукцион.
Последний вариант применяется, если решение о продаже принято через суд. Тогда начальная цена тоже определяется в судебном порядке. Она ниже рыночной и составляет, как правило, около 80% от неё. Это менее выгодно как банку, так и собственнику. Поэтому такой способ используется, только если обычный способ невозможен. То есть если не получается договориться с должником или он скрывается.
В других случаях поиском покупателей занимается риелтор, как правило, постоянно сотрудничающий с этой организацией. Если продать жильё – решение собственника, иногда он и сам ищет желающих.
Недвижимость также предлагается тем, кто обращается за ипотекой. Многие из кредитных организаций размещают подобные объявления на своих сайтах.
При реализации через банк зачастую покупателям предлагаются более выгодные условия. К ним относится, например, сниженная процентная ставка или первоначальный взнос. Это делается для того, чтобы сделка совершилась быстрее.
Продает ли так имущество Сбербанк?
Сбербанк
Эта информация доступна на его сайте, по адресу http://www.sberbank.ru/ru/fpartners/realty. Узнать её можно и в территориальных или центральном отделении.
Но данный банк не рассматривает вариант с оформлением ипотеки на квартиру для покупателя. То есть продавец получает полную стоимость квартиры, которую (полностью или частично) направляет на погашение займа.
Читайте у нас как встать на очередь на получение земельного участка!
Узнайте о возможности получения бесплатного участка на Дальнем Востоке в нашей статье.
Что такое очередь на получение земли вы узнаете в нашем материале.
Как продать квартиру банку?
Найти покупателя на квартиру в ипотеке может быть довольно сложно и долго. А во время поисков необходимость уплаты кредита не прекращается, то есть долг растёт.
В подобной ситуации есть ещё один выход – продать квартиру банку. А он уже выставит её на продажу.
Но это возможно только с согласия самой организации, а его удаётся получить не всегда. Дело в том, что банку удобнее получить сразу деньги.
С другой стороны, добровольная передача недвижимости предпочтительнее, чем её продажа через суд. В таком случае реализовать квартиру получится быстрее.
Если такое согласие получено, оформляется соглашение о передаче квартиры в счёт погашения долга. Это происходит таким образом:
- Сначала нужно получить принципиальное согласие банка.
- Обсудить, какая сумма будет принята в качестве стоимости квартиры. При судебной реализации её определят около 80% от рыночной. Поэтому не стоит рассчитывать на значительно большие деньги.
- Затем эта сумма сравнивается с долгом. Сюда включается и невыплаченная часть стоимости жилья, и проценты, и пени и штрафы, если они есть. Отсюда видно, покроет ли стоимость задолженность полностью.
- После обсуждений подписывается соглашение.
- Оформляется передаточный акт на квартиру.
- В Росреестре оформляется право собственности банка.
В соглашении обязательно указываются:
- ФИО и паспортные данные заёмщика.
- Сведения о банковском отделении.
- Полные данные о квартире, такие как адрес, кадастровый номер, площадь и другие.
- Номер и дата заключения ипотечного договора.
- Те условия, о которых договорились стороны (включая дату, к которой квартира должна быть передана).
Необходимо помнить, что прекращение обязательства происходит в момент передачи имущества. Для недвижимости это будет день получения выписки о собственности. То есть до этого времени обязанность по уплате процентов сохраняется. Это же относится и к штрафам и пени за просрочку.
Зачем нужен агент
Выставить квартиру на продажу — несложно. Трудности начинаются, когда находится покупатель. И здесь ситуации могут быть очень разные. Например, у продаваемой квартиры есть обременение — непогашенная ипотека, или в ней прописаны несовершеннолетние дети, или она приобретена с использованием материнского капитала. Как провести сделку?
Не так давно мы закрыли сделку, где было 4 звена: мы выступали в качестве продавца, наш покупатель приобретал квартиру, продавая свою и добирая средства ипотекой. У его покупателя также была своя продажа, а у его покупателя — своя. Вся эта сделка проходит в один день. Деньги закладываются в банковскую ячейку, подписываются бумаги, договоры уходят на регистрацию.
Состыковать всех участников, правильно оформить документы, чтобы все остались при своей выгоде — это большой труд, требующий времени и, конечно, знаний и опыта. Ведь даже после подписания договора сделка может быть признана недействительной, если будут допущены юридические ошибки.
Причины отказа в регистрации договора
У нас не было отказов, ведь наши специалисты всегда заранее внимательно проверяют чистоту сделки. Мы обязательно проверяем правоустанавливающие документы, архивные справки, выясняем, выписаны ли из квартиры все, кто там проживал. На рынке «вторички» очень много нюансов, поэтому тщательная проверка документов — обязательна.
Еще один немаловажный момент, который при самостоятельной продаже клиенты часто не учитывают — это четко сформулированные договоренности. Зафиксировать их нужно в письменном виде, а не в устной беседе. Схема взаиморасчетов, точные сроки подписания акта приема-передачи недвижимости и санкции за просрочку, чтобы никто не затягивал сделку.
Наши менеджеры, например, ведут сделку не только до подписания договора купли-продажи и подачи его на регистрацию, но и контролируют саму регистрацию, подписание акта приема-передачи квартиры, подписание акта взаиморасчетов. Работа менеджера заканчивается только тогда, когда между продавцом и покупателем полностью выполнены все договоренности.
Двойник
Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел. Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту. Суд признаёт сделку незаконной, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.
Как себя обезопасить:
Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник
Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.
Как определить профессионализм риелтора
Самое главное — опыт работы
Важно, чтобы у риелтора была не одна проведенная сделка. Чтобы он не только знал, что делать, но и мог сделать это быстро и точно
Важно также личное общение — клиенту должно быть комфортно с его менеджером, ведь на период сделки менеджер становится другом семьи, ему доверяют личную информацию. Кроме того, агент должен быть хорошим психологом — уметь донести до клиента верную информацию, успокоить, если тот взволнован.
Есть несколько типов менеджеров. Одни берут количеством сделок, предлагая, как правило, более бюджетную услугу. Другие — это те, кто способен погрузиться в конкретную ситуацию, стать клиенту другом, всегда быть на связи, ответить на любые вопросы. Для меня ценны вторые сотрудники, и именно таких я набираю в команду. И клиенты, уверена, также это чувствуют.
Продать, чтобы купить
Каждый пятый из тех, кто обращается в «КВС» за квартирой в новостройке, планирует приобрести ее на средства с продажи имеющегося жилья. Процесс продажи — сложный и нервный, нужно знать много юридических тонкостей. Помощь специалиста здесь просто необходима, и рынок таких специалистов готов предоставить.
Чтобы клиенту не нужно было ходить из агентства в агентство, от менеджера к менеджеру, мы открыли свой отдел вторичной недвижимости, где все вопросы можно решить в режиме «одного окна». Если клиент обращается к нам для продажи квартиры и после покупает жилье в новостройке «КВС», услуги агента для него будут бесплатными. А это уже заметная финансовая выгода — затраты на риелтора на рынке сейчас составляют от 2 до 5% от суммы договора.
Евгения Юрченко, руководитель отдела вторичной недвижимости ГК «КВС»
Опубликовано 04.06.2020 Обновлено 13.06.2020 Пользователем admin
